Programi federal i kreditimit të taksave për strehim me të ardhura ka qenë i suksesshëm që nga viti 1987 në dhënien e banorëve me të ardhura të ulëta me apartamente të mira me një qira të përballueshme. Nëse po kërkoni një apartament në një pronë të kredisë tatimore , ka disa gjëra që duhet të dini para se të aplikoni.
Këtu janë përgjigjet për pyetjet e bëra zakonisht në lidhje me programin federal të taksave për strehim me të ardhura të ulëta.
Pyetje: Cila është programi i kreditimit të taksave?
A: Programi i kreditimit të taksave, i njohur edhe si "programi federal i kreditimit të taksave për strehim të ulët" ose thjesht LIHTC, është një program i popullarizuar i strehimit që ka qenë rreth vitit 1987. Ndryshe nga shumica e programeve të strehimit që administrohen nga HUD, programi i kreditit administrohet nga IRS, në koordinim me agjencitë shtetërore të financimit të strehimit në të gjithë vendin. Pronarët që marrin pjesë në program marrin për të kërkuar kredi tatimore për 10 vjet për pronat e tyre të kreditit tatimor në këmbim të marrjes me qira të paktën disa nga apartamentet e tyre tek qiramarrësit me të ardhura të ulëta me një qira të kufizuar.
Pyetje: A duhet të kërkoj një kredi tatimore?
A: Jo. Programi i kreditit tatimor merr emrin e vet sepse pronarët e pronave pjesëmarrëse marrin kredi të vlefshme tatimore në këmbim të mbajtjes së ndërtesave të tyre të përballueshme. Si një qiramarrës në një pronë të kredisë tatimore , përfitimi që merrni merrni vjen në formën e qirasë të kufizuar, duke supozuar se jeni i pranueshëm për të ardhurat.
Pyetje: Si pjesë e të ardhurave familjare, a llogariten anuitetet?
A: Nëse keni një pension ose anuitet tjetër, ka një shans të mirë që do të duhet të numëroheni në një farë mënyre si pjesë e të ardhurave të familjes suaj. Si duhet të përcaktojë se si duhet të trajtojë një pensioni që ju keni (ose që mund të krijoni pas nënshkrimit të një qiraje për një apartament me të ardhura të ulëta në një pronë të kredisë tatimore) varet nëse keni të drejtë të tërheqni bilancin e pensioni dhe nëse jeni duke marrë pagesa.
Nëse ju keni filluar të merrni pagesa, pronari do t'ju duhet të pyesni ndërmjetësin tuaj nëse keni të drejtë të tërhiqni bilancin e anuitetit. Nëse keni këtë të drejtë, atëherë qiradhënësi duhet ta trajtojë pensionin tuaj si një pasuri.
Gjithashtu, sapo të keni filluar marrjen e pagesave të pensioneve, normalisht nuk mund ta konvertoheni në një shumë të parave të gatshme. Nëse kjo është situata juaj, atëherë pagesat tuaja të rregullta do të trajtohen si të ardhura nga qiradhënësi juaj.
Presim që qiradhënësi juaj të ketë nevojë të verifikojë nëse keni të drejtë të tërhiqni bilancin (edhe nëse gjobat vlerësohen), cila është baza për të cilën pensioni mund të pritet të rritet në vitin e ardhshëm, çdo pagesë e dorëzimit apo tërheqjes së hershme , dhe shkalla tatimore dhe ndëshkimi tatimor që do të zbatohej në qoftë se do të tërhiqni tërë bilancin e pensioni tuaj.
Pyetje: A konsiderohen trustet si pjesë e të ardhurave familjare?
A: Besimet numërohen shpesh në një farë mënyre si pjesë e të ardhurave familjare. Si duhet të vendosë një pronar për të trajtuar një besim që keni (ose që mund të krijoni pas nënshkrimit të një qiraje për një apartament me të ardhura të ulëta në një pronë të kredisë tatimore) varet nga fakti nëse keni qasje në parimin në llogari ose të ardhurat nga llogaria.
Pyetje: A llogariten asetet si të ardhura?
A: Jo. Asetet vetjake nuk llogariten si të ardhura, megjithatë të gjitha të ardhurat që prodhon një aktiv normalisht llogariten kur përcaktojnë të drejtën e të ardhurave për një familje ... Lexo më shumë
Pyetje: A e verifikojnë pronarët pronat?
A: Po. Nëse po konsideroni të aplikoni për një apartament me të ardhura të ulëta në një pronë të kredisë tatimore, prisni që pronari ose menaxhuesi i pronës të ketë nevojë për verifikim të të ardhurave dhe pasurive. Programi i kreditimit tatimor kërkon saktësisht verifikimin, duke pasur parasysh sa është në rrezik ... Lexo më shumë
Pyetje: Sa saktësisht është llogaritur qiraja ime?
A: Qiraja llogaritet bazuar në numrin e dhomave të fjetjes në apartament, dhe jo në numrin aktual të njerëzve që jetojnë atje. Pronari juaj duhet të llogarisë qiranë tuaj duke supozuar se 1,5 banorë jetojnë në çdo dhomë gjumi (ose një banues, në rastin e një studio).
Pra, qiraja për një apartament me dy dhoma gjumi, për shembull, do të bazohej në tre banorë (1.5 x 2 dhoma gjumi) në apartament.
Qiraja e tatimit gjithashtu përfshin një kompensim të shërbimeve.
Qiraja maksimale që ju mund të kërkohet të paguani për një njësi me të ardhura të ulëta në një pronë të kredisë tatimore është 30% e përqindjes (zakonisht 50% ose 60%) e të ardhurave bruto mesatare të zonës (AMGI).
Pyetje: A ndikon numri i njerëzve në familjen time?
A: Po. Numri i njerëzve në familjen tuaj ndikon nëse mund të kualifikoheni për një njësi me të ardhura të ulëta në një pronë të kredisë tatimore. Familja juaj duhet të fitojë më pak se një përqindje të caktuar të të ardhurave bruto mesatare të zonës (AMGI), e cila bazohet në madhësinë e familjes. Në anën tjetër, qiraja e kredisë tatimore nuk bazohet në numrin aktual të njerëzve në banesën tuaj.
Pyetje: A do të duhet të nënshkruaj një kontratë të veçantë?
A: Jo. Programi i kredisë së taksave nuk u kërkon qiradhënësve që qiramarrësit të nënshkruajnë një kontratë të veçantë. Por mund të gjesh një shtojcë me qira me një apo dy klauzola specifike për programin e kredisë tatimore. Për shembull, ndoshta mund të presësh një klauzolë që kërkon nga ju që të bashkëpunoni me pronarin tuaj në ricertifikatën dhe verifikimin e të ardhurave tuaja çdo vit, dhe mund të ketë gjuhë që thotë se nëse pronari juaj mëson se me vetëdije jep informacion të të ardhurave të rreme ose jo të plota gjatë përcaktimit të përshtatshmërisë mund të jetë arsye për ndërprerjen e qirasë suaj.
Pyetje: A mund të marr me qira në baza mujore?
Përgjigje: Kur nënshkruani me parë qiradhënien për një apartament në një pronë të kredisë tatimore, ajo duhet të jetë për një afat prej të paktën gjashtë muaj (edhe pse ka disa përjashtime). Pas kësaj, ju dhe qiradhënësi juaj mund të bini dakord të rinovoni kontratën tuaj me qira në baza mujore.
Pyetje: A do të ketë qiramarrës të nivelit të tregut në ndërtesë?
A: Mund të ketë. Shumë prona të kreditit të taksave përfshijnë disa apartamente me të ardhura të ulëta dhe disa apartamente me norma të tregut.
Pyetje: A do të qëndroj si të ardhura të ulëta nëse ka qiramarrës të tregut?
A: Nuk duhet. Pronarëve u kërkohet që të mos ndahen me çmime të tregut dhe apartamente me të ardhura të ulëta, dhe askush në pasurinë tuaj të tatimit nuk duhet të dijë se sa qira ju paguani nëse nuk u tregoni atyre.
Pyetje: A janë përcaktuar të ardhurat e mia bazuar në atë që kam bërë gjatë vitit të kaluar?
A: Jo. Është e përcaktuar duke shikuar përpara dhe duke "vjetruar" të ardhurat tuaja për vitin e ardhshëm. Për shembull, nëse fitoni $ 3,000 në muaj në një punë, këto të ardhura do të llogariten si $ 36,000 (12 muaj x $ 3,000), edhe nëse rezulton që ju merrni një ngritje apo edhe humbni punën një muaj pasi keni kaluar në banesën tuaj.
Pyetje: Si i konsiderojnë pronarët të ardhura të parregullta të punësimit?
A: Të ardhurat e punësimit duhet të përfshihen si pjesë e të ardhurave të familjes, nëse të ardhurat janë të qëndrueshme ose të parregullta.
Normalisht, pronarët që marrin pjesë në programin e kredisë tatimore duhet të përdorin rrethana aktuale të qiramarrësit për të "vjetruar" të ardhurat, që do të thotë të përfshijë një shumë që qiramarrësi pret të fitojë gjatë 12 muajve të ardhshëm, edhe nëse rezulton se numri është shumë më i lartë ose më të ulët.
Pyetje: A do të më skualifikojë një zgjidhje divorci ose asete të përbashkëta?
A: Jo. Një qiramarrës i ardhshëm nuk diskutohet thjesht për të pasur një zgjidhje divorci ose asete të përbashkëta.
Ndërsa është e mundur që gjendja juaj e të ardhurave pas divorcit do t'ju bëjë të papërshtatshëm, të keni një zgjidhje divorci ose asete të përbashkëta nuk janë arsye të vlefshme për të refuzuar procesin e aplikimit të aplikuesit për kredi tatimore ose për të konsideruar automatikisht aplikantin të mos jetë i pranueshëm për të ardhurat.
Pyetje: A është qiraja bazuar në të ardhurat e mia?
A: Jo. Ndryshe nga programet e tjera të strehimit, qiraja e taksave bazohet në të ardhurat mesatare në qarkun tuaj ose në zonën tjetër lokale. Kjo mesatare njihet si "zona mesatare e të ardhurave bruto" (AMGI), e cila HUD përditësohet çdo vit. Të ardhurat tuaja aktuale kanë rëndësi kur vjen puna për të përcaktuar nëse kualifikoheni për një apartament me të ardhura të ulëta në një pronë të kredisë tatimore. Por qiraja aktuale që paguani nuk bazohet në të ardhurat tuaja.
Pyetje: A jam i papërshtatshëm për të tjerët nëse fitoj shumë të ardhura për një pronë të kredisë tatimore?
A: Jo domosdoshmërisht. Megjithëse çdo pronë e kredisë tatimore duhet të ndjekë të njëjtat rregulla për të përcaktuar të drejtën e të ardhurave, mund të fitoni shumë për një pronë të kredisë tatimore, por përsëri të konsiderohet e pranueshme për të tjerët. Kjo mund të ndodhë nëse, për shembull, fitoni 55% të limitit të të ardhurave. Një pronë që duhet të japë me qira qiramarrësit që fitojnë jo më shumë se 50% të kufijve të të ardhurave do të refuzonin, por pronat që përdorin shifrën prej 60% do të gjenin të drejtë. Gjithashtu, kufijtë e të ardhurave ndryshojnë sipas qarkut, kështu që nëse fitoni pak të ardhura për një pronë, mund të keni sukses në një pronë tjetër që përdor kufizime të ndryshme.
Pyetje: A mund të dëbohesha nëse të ardhurat e mia shkon deri sa të shkoj përpara?
A: Ju nuk duhet të shqetësoheni për të dëbuar për të kaluar mbi të ardhurat. Nëse të ardhurat tuaja rriten deri në 140% të sipërfaqes mesatare të të ardhurave bruto (AMGI), nuk ka problem. Nëse të ardhurat tuaja rriten mbi atë nivel, mund të kërkojë nga qiradhënësi që të ndërmarrë hapa për të siguruar që ndërtesa të jetë e kualifikuar për të gjitha kreditë e saj tatimore.
Në rastin më të keq, qiradhënësi juaj mund (me njoftim të duhur) të kaloni banesën tuaj në normë të tregut dhe do të humbisni përfitimin e qirasë suaj të kufizuar. Megjithatë, nëse të ardhurat tuaja janë aq të larta, nuk jeni me të ardhura të ulëta dhe duhet të jeni në gjendje të përballoni me qira të tregut. Pronarët në pronat e kredive të taksave mund të dëbojnë qiramarrësit vetëm për "arsye të mirë" siç përcaktohen nga ligjet shtetërore ose lokale. Kjo gjithashtu do të thotë që qiradhënësi juaj nuk mund të vendosë që të mos rinovojë kontratën tuaj pa ndonjë arsye të mirë.
Pyetje: Sa herë ndryshon të ardhurat e mia, a duhet të marr recertifikim?
A: Për fat të mirë, jo. Programi i kreditimit tatimor nuk ka "recertifications të përkohshme", që do të thotë nëse kaloni punë, merrni një ngritje, ose blini ose shisni një aktiv, ju nuk keni nevojë të merrni të ardhurat tuaja të llogaritura dhe të verifikuara përsëri. Ju duhet të prisni që të takoheni me menaxhmentin për të rikrifikuar të ardhurat tuaja vetëm një herë në vit, zakonisht rreth përvjetorit të nënshkrimit tuaj të qirasë.
Q: Si student, a mund të jetoj në një pronë të kredisë tatimore?
A: Rregulli i përgjithshëm është që nëse të gjithë në shtëpinë tuaj janë student me orar të plotë, atëherë nuk mund të marrësh me qira në një pronë të kredisë tatimore. Pra, nëse je një student me kohë të plotë me një shok dhome që shkon në shkollë me kohë të pjesshme, atëherë je mirë. Nëse të gjithë në familjen tuaj shkojnë në shkollë me orar të plotë, kërkoni menaxhimin nëse jeni në një përjashtim.
Pyetje: A duhet tatimi i pronave të kreditit të përputhen me ligjet për diskriminim
A: Po. Pronat e kredive të taksave u nënshtrohen ligjeve të njëjta të strehimit si pronat konvencionale. Plus, falë një marrëveshje ndërmjet HUD-së, Departamentit të Thesarit dhe Departamentit të Drejtësisë (DOJ), IRS-ja mund të mësojë lehtë për një shkelje të drejtë të banesës së një pronari dhe ta përdorë atë si bazë për mospërputhjen e kredisë së taksave. Kjo do të thotë pronarët në pronat e kredisë tatimore kanë edhe më shumë arsye për të mos diskriminuar kundër jush.
Pyetje: Si munden qiramarrësit dhe perspektivat të marrin më shumë informacion rreth kërkesave të programit?
A: Qiramarrësit dhe perspektivat shpesh kanë pyetje në lidhje me të ardhurat dhe rregullat për pronat e kredisë tatimore. Përveç përgjigjeve për pyetjet e bëra shpesh në përgjigje këtu, ju mund të merrni pyetje specifike për gjendjen e përgjigjes nga agjensia shtetërore e financave të strehimit që administron programin e kreditit tatimor ku jetoni. Shikoni listën e agjencive shtetërore të financave të shtëpive .